Pakar FTUI Beri Solusi Perumahan bagi Masyarakat Penghasilan Tak Tetap

KOMPAS.com - Melansir situs resmi United Nations, jumlah penduduk dunia pada tahun 2020 mencapai angka 7.7 miliar jiwa dan diprediksi akan menyentuh angka 8,5 miliar pada tahun 2030.

Namun, pertumbuhan jumlah penduduk di tengah lahan yang statis, berdampak pada permasalahan backlog perumahan yang cukup signifikan. Inilah yang dialami Indonesia, salah satu negara dengan jumlah penduduk terbesar di dunia, mengalami permasalahan backlog pada tahun 2020 mencapai 13.7 juta unit.

Kondisi ini menimbulkan masalah dalam penyediaan perumahan. Mereka yang berpendapatan tidak tetap, akan selalu menghadapi kendala dalam mendapatkan kredit dari lembaga keuangan untuk memiliki rumah.

Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia memiliki lebih kurang 270 juta penduduk. Angka ini akan bertambah pada tahun 2035, berkat bonus demografi penduduk, yang akan mencapai angka 305 juta.

Di antara mereka adalah para pencari kerja, yang menyumbang laju urbanisasi yang tinggi pada jumlah tenaga kerja di perkotaan.

Pada tahun 2020, terdapat 56,7 persen penduduk Indonesia berdomisili di daerah perkotaan, dengan 60,93 persen dari jumlah tersebut merupakan pekerja informal yang tentu saja berpendapatan tidak tetap.

Rumah susun atau rumah tapak?

Doktor Fakultas Teknik Universitas Indonesia (FTUI), Moch. Yusuf Hariagung mengatakan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) hanya mampu memenuhi 30 persen atau sekitar 400.000 unit per tahun dari kebutuhan infrastruktur perumahan rakyat.

Angka ini masih jauh dari kebutuhan rumah sebesar 1.46 juta unit per tahun di Indonesia. Untuk segera menangani hal ini, perlu adanya pendanaan alternatif dari pihak swasta atau badan usaha dalam penyediaan infrastruktur perumahan. Salah satu skema pendanaan alternatif yang dapat diadopsi di Indonesia adalah Private Finance Initiative (PFI),” kata Yusuf seperti dilansir dari laman UI.

Menurutnya, model kelembagaan PFI merupakan model yang paling efektif sebagai model kelembagaan yang akan dikembangkan dan dimasukkan sebagai unit sentral PFI pada sistem pemerintahan untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi birokrasi di Indonesia.

Selain itu, ia mengungkapkan bahwa bentuk perumahan yang paling tepat untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap adalah rumah susun sewa dan bukan rumah tapak. Hal ini untuk menghindari risiko gagal bayar ke depannya.

Keberadaan unit sentral dalam kelembagaan proyek PFI, lanjut dia, merupakan solusi untuk mengintegrasikan proses birokrasi yang panjang dalam pelaksanaan investasi infrastruktur di Indonesia.

“Unit sentral PFI yang diusulkan akan memiliki beberapa fungsi yaitu, memfasilitasi teknis penyusunan dokumen persiapan proyek, penjaminan proyek, bentuk dukungan pemerintah terhadap proyek, bentuk koordinasi dukungan pemerintah untuk Pemda setempat, asistensi proses pengadaan bagi pihak swasta, dan memfasilitasi koordinasi antara stakeholder dan calon investor,” ujar Yusuf terkait fungsi unit sentral PFI yang diusulkannya.

Kehadiran PFI sebagai lembaga penjamin bagi penyediaan rumah layak huni meningkatkan bankability mereka untuk mendapatkan kredit rumah.

Skema ini juga merupakan salah satu bentuk creative financing yang akan mentransfer risiko dari pemerintah kepada badan usaha/swasta serta berpotensi mengurangi durasi perencanaan dengan meningkatkan efektivitas pelaksanaan proyek.

Lewat skema ini diharapkan penyediaan rumah susun melalui penjaminan lembaga PFI dapat mencapai 200.000 unit per tahun dengan peningkatan investasi swasta sebanyak 30 persen. Angka ini menambah kontribusi penyediaan unit rumah sebanyak 33.4 persen dari kebutuhan yang ada.

Kesuksesan penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan tidak tetap di daerah perkotaan memiliki penekanan success factor pada angka efektivitas fasilitas penyediaan dari pemerintah daerah meskipun rumah susunnya dibangun oleh Kementerian PUPR.

Moch. Yusuf Hariagung mengangkat masalah ini dalam disertasinya di Program Doktor Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Indonesia (FTUI), yang berjudul “Pengembangan Kelembagaan Penyediaan Perumahan Bagi Pekerja Non-Fixed Income di Perkotaan di Indonesia Melalui Pembentukan Unit Sentral Private Finance Initiative (PFI) Dalam Pengurangan Backlog Perumahan”.

Dekan FTUI, Prof. Dr. Heri Hermansyah, ST., M.Eng., IPU., saat memimpin sidang promosi Doktor Moch. Yusuf Hariagung berharap semoga ke depannya skema PFI ini dapat digunakan oleh pemerintah Indonesia untuk mendorong pihak swasta menginvestasikan dananya pada proyek-proyek yang memiliki tingkat pengembalian investasi yang baik.

"Seperti kita ketahui, peran swasta dalam penyediaan perumahan di Indonesia masih sangat minim. Skema PFI sendiri telah digunakan oleh Inggris dan Australia untuk mengatasi backlog perumahan di kedua negara tersebut," paparnya.